O objetivo deste artigo consiste em analisar os institutos presentes na legislação brasileira, buscando soluções para que as partes de um contrato de locação evitem o inadimplemento por conta da pandemia da COVID-19 e do isolamento social dela decorrente. Como prioridade há o acordo extrajudicial entre as partes, amparado pelo art. 18 da Lei 8.245/91, que, muitas vezes, se encontra como o meio necessário para adequar o contrato aos paradigmas da boa-fé objetiva e da sua função social. A boa-fé objetiva refere-se à necessidade de que as partes cooperem e auxiliem-se mesmo após a celebração contratual. Já a função social do contrato trata do aspecto social que o dispositivo deve apresentar e da necessidade de que haja sua adequação com os princípios da Constituição Federal. No caso da ausência de consenso na negociação entre as partes, judicializa-se o litígio. Nesse cenário, destacam-se quatro institutos que tratam de circunstâncias excepcionais: a) o caso fortuito e a força maior; b) a onerosidade excessiva; c) a frustração do fim do contrato; d) a impossibilidade da prestação. Os poucos julgados já existentes acerca de demandas voltadas a modificações nos moldes do aluguel divergem acerca dos argumentos utilizados, mas reiteram a indispensabilidade de que haja um equilíbrio entre as prestações das partes. O método utilizado na elaboração da pesquisa é o hipotético-dedutivo, baseando-se no estudo de literatura jurídica e na observação de jurisprudência.
The purpose of this article is to analyze the institutes present in Brazilian legislation, looking for solutions so that the parties of a contract avoid default due to the COVID-19 pandemic and the resulting social isolation. As a priority there is the extrajudicial agreement between the parties, supported by art. 18 of Law 8,245/91, which is often found as the necessary means to adapt the contract to the paradigms of objective good faith and its social function. Objective good faith refers to the need for the parties to cooperate and help each other even after the contract is signed. The social function of the contract, on the other hand, deals with the social aspect that the contract must present and the need for it to be adapted to the principles of the Federal Constitution. In the case of the absence of consensus in the negotiation between the parties, the dispute is judicialized. In this scenario, there are four institutes to deal with exceptional circumstances: a) the act of God and force majeure; b) excessive burden; c) frustration at the end of the contract; d) the impossibility of provision. The few judged already existed about demands aimed to modify points on the rent model differ on the arguments used, but reiterate the indispensability of a balance between the parties' obligations. The method used in preparing the research is hypothetical-deductive, based on the study of legal literature and observation of jurisprudence.
